屋邨地區經濟的潛力 – 四道牆以外

1 month ago 四道牆以外 Comments Off on 屋邨地區經濟的潛力 – 四道牆以外

領展打算再推售旗下17個資產項目,資產買賣本來屬正常商業行為,不足為奇。不過值得留意的是今次的投標者,不乏國外多家主權及私募基金,包括美國黑石集團Blackstone、美資基金KKR、及中東最大主權基金阿布扎比投資局ADIA等。區區幾個不顯眼的屋邨商場,居然令幾個外國巨頭基金爭崩頭,可見地區經濟力絕不容小覷。


常言道經營零售飲食的生意,地點決定一切。近年來,核心區商舖營業額比較依賴內地旅客消費,反而民生區消費群絕大部分屬附近居民。地區消費群細並不代表區內沒有潛力,在本地經濟穩定下,消費也頗為穩定; 加上民生區競爭比較小,只要出品不差態度正常,通常都做到旺丁又旺財。所以,這個年代想開實體店,識簡一定選址民生區,做「街坊生意」。

遠近馳名的深水埗「文記車仔麵」,每個月收入有六位數字,老闆便是從白田邨起家,可見屋邨居民仍有一定的消費力,足以支持商戶經營。屋邨商場與一般商場的定位不同,營商地點位於民生區,商戶絕大部分為日常所需,便利店、超級市場及茶餐廳,主要為區內居民提供服務。

屋邨商場之所以吸引投資者,是因為領展多年來將人流稀少的屋邨商場,透過各種翻新工程,提升資產價值。在17擬推售的商場當中,包括了領展將屯門安定和友愛邨商場合併的「H.A.N.D.S」商場,其中翻新工程耗資近5億元,是領展自上市以來最大型的資產升值項目。有報道指該商場內超過160間商舖的出租率理想,市值近29億元。

屋邨商場甚有投資價值。財經學者唐榮指出,在資金充裕下,投資者把注意力轉至民生區,除了本地投資者外,連外資基金近年也涉足地區商場,例如美國基金安祖高頓去年購入將軍澳The Parkside基座商場部分,據外資基金安祖高頓董事總經理伍杰能指出,目前The Parkside商場出租率理想、消費穩定。提到入市原因,正是看準本港失業率低,日常所需的消費有增無減,居民亦希望提升自己生活質素,持續消費令商舖租金穩定,對基金來說投資穩定。

資產提升工程是商業世界的常態,商場間競爭激烈,不進則退,只「吃老本」遲早崩壞。房委會都明白這老道理,所以早年曾仿傚領展的一套,將鯉魚門廣場第二期翻新改裝成「大本型」,大打「本土」、「創意」旗號,希望將其打造成潮流購物地標。不過,有句金句「政府從商,十死九傷」,身於象牙塔的政府官員,根本不懂做生意。翻新重組過後的「大本型」,當然未能如願翻身(有興趣了解更多的讀者朋友,可閱小弟另一篇文章《搏取道德光環 換來經營失敗》)。

Put the right person in the right job 是很重要的。讓不懂做生意的房委會管理商場,首當其衝受影響的一定是居民及商戶,房委會亦只會成眾矢之的; 再講,用納稅人的錢津貼商戶翻新商場,亦似乎有點說不過去。

Business is business,房委會唔識做 business 就不如 none of your bisuness。當然有人會說,領展將資產套現獲利只讓投資者得益,「小」商戶只得任人宰割。不過,相比起將物業再次轉售政府,讓不諳物業管理的房委會接手,任由屬下商場及街市檔位丟空;倒不如讓較有管理經驗的買家接手,改善營商環境,引進更有競爭力及經營能力的商戶,這樣才能真真正正惠及屋邨居民,改善社區的生活質素。